Налоги на недвижимость в Армении в 2026 году: покупка, владение, аренда, продажа

Налоговая система Армении — один из главных аргументов в пользу инвестиций в местную недвижимость. Здесь нет налога на покупку, а при продаже между физическими лицами подоходный налог равен нулю. Разбираем все налоги собственника по порядку.

При покупке: налога нет

В Армении не существует налога на приобретение недвижимости, гербовых сборов или обязательного налогового агента при сделке. Покупатель оплачивает только услуги нотариуса и государственную пошлину за регистрацию права в Кадастровом комитете — это фиксированные суммы, не зависящие от цены объекта.

Владение: налог на имущество от кадастровой стоимости

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости, приближённой к рыночной. Ставки для жилой недвижимости прогрессивные — от 0,05% до 1,5%: чем дороже объект и чем престижнее локация, тем выше ставка. Для коммерческой недвижимости ставка — 0,3%.

Важная деталь 2026 года: закончился переходный период, когда налог взимался частично (в 2021 году — 25% от расчётной суммы, в 2024-м — 50%, в 2025-м — 75%). С 2026 года налог на имущество взимается полностью. Для ориентира: за небольшую квартиру в центре Еревана годовой налог составляет порядка нескольких сотен долларов, за дом в регионах — заметно меньше.

Аренда: 10% с дохода

Если вы сдаёте недвижимость, доход от аренды облагается подоходным налогом по ставке 10%. При крупных арендных доходах (свыше порога, установленного налоговым кодексом) к превышению применяется повышенная ставка. Декларация подаётся раз в год. Для сравнения: в России ставка НДФЛ для нерезидентов — 30%.

Продажа: 0% между физическими лицами

Самое привлекательное правило армянского налогового кодекса: если физическое лицо продаёт недвижимость другому физическому лицу, подоходный налог не взимается вовсе — независимо от срока владения и размера прибыли. Купили за $200 000, продали через год за $300 000 — весь прирост капитала остаётся у вас.

Налог возникает только при продаже юридическому лицу: 10% для жилой недвижимости и 20% для коммерческой. Это учитывается при планировании стратегии выхода из инвестиции.

Что это значит для инвестора

Сложите вместе: нулевой налог на вход, низкий ежегодный налог, 10% с аренды и 0% на выходе при продаже физлицу. Совокупная налоговая нагрузка на инвестиционный цикл в Армении — одна из самых низких на постсоветском пространстве и заметно ниже российской. Именно поэтому финансовые модели наших проектов показывают доходность, которую почти не съедают налоги.

Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Ставки и пороги могут меняться — перед сделкой сверьтесь с действующей редакцией Налогового кодекса РА или напишите нам: юридическое сопровождение сделки — наша зона ответственности.

Посчитаем вашу доходность на реальном проекте

В проектах BARTENEV DEVELOPMENT финансовая модель открыта: инвестиции, выручка, налоги и чистая прибыль — до сделки. Посмотрите текущие проекты с цифрами или напишите нам в WhatsApp — пришлём финмодель под ваш бюджет.