Инвестиции в строительство: как устроена сделка с девелопером и что проверить до подписания

Инвестиции в стройку дают доходность, недостижимую для готовой недвижимости, — но и требования к проверке партнёра здесь выше. Мы сами девелопер, и нам выгодны образованные инвесторы: чем больше правильных вопросов вы зададите, тем очевиднее разница между профессиональной командой и красивой презентацией. Вот честный чек-лист.

Как должна быть устроена сделка

Правильная сделка с девелопером стоит на трёх опорах.

• Договор. Суммы, сроки, порядок финансирования и распределение прибыли закреплены юридически — не в переписке и не «на словах». Читайте, что происходит при задержке стройки и как устроен выход из проекта досрочно.
• Доля в собственности. Ваша доля оформляется в вашу частную собственность — на вас лично или на юрлицо под вашим контролем. Если вместо оформленной доли предлагают «инвестиционное соглашение» без прав на актив — это заём, а не инвестиция, и оцениваться он должен как заём.
• Отчётность. График финансирования привязан к этапам, вы получаете регулярные отчёты: стройка, расходы, продажи. Деньги следуют за прогрессом, а не наоборот.

Что проверить до подписания

• Юрлицо и регистрацию. Компания должна существовать официально, с проверяемыми реквизитами в госреестре. Реквизиты нашей компании, например, опубликованы прямо в подвале сайта — проверка занимает пять минут.
• Права на землю. Участок должен принадлежать проектной компании или иметь прозрачную структуру владения — выписка из кадастра это показывает.
• Реализованные объекты. Просите показать не рендеры, а сделанное: проданные объекты, действующие бизнесы, стройку в процессе. Кейсы с цифрами входа и выхода — лучший референс.
• Финансовую модель. Профессиональный девелопер выдаёт финмодель до сделки: инвестиции, себестоимость, цены реализации, сценарии. Если экономику проекта «покажут после предоплаты» — уходите.
• Команду вживую. Приезжайте на объект. Час на стройплощадке с основателем скажет больше, чем месяц переписки.

Красные флаги

Гарантированная доходность без обеспечения и договора. Давление «окно закрывается завтра». Отказ показать объект или познакомить с командой. Экономика проекта только на словах. Просьба перевести деньги на личную карту. Каждый из этих пунктов по отдельности — повод насторожиться; два и больше — повод попрощаться.

Как это устроено у нас

Мы выстроили процесс так, чтобы по этому чек-листу нас можно было проверить за один день: проекты с открытой экономикой на сайте, договор с юридическим закреплением сумм и сроков, доля инвестора в частной собственности, отчётность по этапам и экскурсии на действующее производство и стройку — до сделки, а не после. Реквизиты юрлица — в подвале сайта, сверяйтесь с госреестром.

Начните с вопросов

Пришлите нам свой список вопросов — самые неудобные приветствуются. Напишите в WhatsApp или Telegram, вышлем презентации и финансовые модели и договоримся об экскурсии.